Bescherming van winkeliers tegen uitzetting wegens renovatie

Door: Rob Groot

Geplaatst op 08-11-2011

Winkeliers hebben er groot belang bij om de huurovereenkomst ten aanzien van hun winkelpand te continueren. Een winkelier heeft namelijk doorgaans een vast klantenbestand opgebouwd dat de winkel weet te vinden. Daarnaast is het vaak niet gemakkelijk om een winkelpand op een nagenoeg identieke locatie te vinden. Winkelier hebben er derhalve belang bij om in hun winkelpand te mogen blijven zitten zolang de zaken goed gaan.

In de wet wordt hierop geanticipeerd door te werken met huurtermijnen van in beginsel vijf jaar. Het is de bedoeling van de wetgever dat de huurder in beginsel tien jaar kan blijven zitten. Een huurovereenkomst kan tegen het einde van deze termijn worden opgezegd. Indien de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, kan verhuurder naar de rechter gaan. De rechter kan een opzegging slechts in bepaalde gevallen toewijzen. Een rechter kan een opzegging ondermeer toewijzen als het winkelpand wordt gerenoveerd. Artikel 7:296 lid 1 sub b BW bepaald namelijk dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt mede begrepen de renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Op basis van de huidige regelgeving kunnen winkeliers bij renovatie gemakkelijk uit hun winkelpand worden gezet. Vooral de laatste jaren neemt het aantal huurbeëindigingen op grond van renovatie aanzienlijk toe. In de praktijk blijkt dat deze opzeggingsgrond vaak oneigenlijk wordt gebruikt om eenvoudig een huurovereenkomst van bedrijfsruimte te laten beëindigen. De belangen van de huurder worden hierbij nauwelijks in acht genomen. Er is nu een nieuw wetsvoorstel aanhangig die het bovenstaande probleem moet ondervangen.

In het wetsvoorstel wordt artikel 7:296 lid 1 sub b BW gewijzigd. Renovatie van bedrijfsruimte valt dan niet langer meer onder duurzaam eigen gebruik en is geen grond meer voor opzegging van de huurovereenkomst. De verhuurder dient in geval van renovatie een beroep te doen op artikel 7:296 lid 3. In dit artikel is bepaald dat de rechter de vordering tot opzegging van de huurovereenkomst kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst. Voor de huurder is het grote voordeel van deze wijziging dat er dan bij renovatie niet automatisch kan worden opgezegd, maar dat er eerst een belangenafweging dient plaats te vinden.

In het wetsvoorstel wordt tevens artikel 7:220 BW gewijzigd. In dit artikel is bepaald dat een verhuurder van woonruimte in geval van verhuizing wegens renovatie verplicht is om de verhuis- en inrichtingskosten te vergoeden. Bij ministeriële regeling is een minimumbijdrage vastgesteld. Dit artikel wordt nu ook van toepassing verklaard op de huur van bedrijfsruimten, zodat ook huurder van bedrijfsruimte recht heeft op een minimumvergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten.

Indien dit wetsvoorstel daadwerkelijk wet wordt, zal de positie van winkeliers naar verwachting verbeteren. Of dit wetsvoorstel daadwerkelijk wet wordt en of de doelstellingen daadwerkelijk worden behaald is nu nog onzeker. Via de website van ons kantoor zult u nader op de hoogte worden gehouden.